如何看待房产热点问题-如何看待房产热

当前，我国房地产市场热度较高。从积极的角度来看，适度的房地产市场可以推动经济增长，增进城市建设、改良民生等；但从负面的角度来看，过度投资和投机行动可能引发经济泡沫风险，影响社会稳定。因此，在发展中保持公道的住房需求和适度的投资热忱相当重要，政府应当加强调控，引导市场健康发展。

如何看待当前房地产的发展趋势

一、对当前房地产发展总体形势的分析

（一）房地产投资的走势说明宏观调控已见成效

当前，一种持“房地产过热论”、“泡沫论”和“风险论”的观点认为，“此前的宏观调控对房地产的紧缩效应并不明显”，其依据是“1-6月，房地产开发投资累计资金金额为4924亿元，与上年同期相比增长28.7％”。我们认为，观察宏观调控措施是否发挥作用，不能看某一时间段的经济数据，而应该看其在较长时间内的发展变化趋势，走势比绝对量或相对量更加重要。从图1中可以清晰的看出，国家采取的抑制固定资产投资和房地产投资过热的宏观调控措施充分发挥了作用。

（二）判断房地产是否出现泡沫，关键是看是否存在真实需求

我们认为，目前的住宅需求仍是真实需求，其依据如下:

首先，从潜在需求看，我国现有城镇居民4.9亿人，到实现“全面小康”的2020年，我国城市化水平将达到55－60％，城镇居民将增长到8亿至8.5亿人。在此期间约有3-3.5亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题。这是从新增城市人口的住房需求进行估计。另一方面，原有城市人口同样存在改善住房条件的需求。

2003年末中国城镇居民人均住房面积为23.8平方米。根据国外相应发展水平的经验，根据中国过去城镇居民住房改善的速度，根据我国城市化的进程等多方面因素和目前的统计资料初步测算，我国2020年城镇居民的人均住房面积可能要达35平方米。也就是说，每个城镇居民的人均住房面积要在目前基础上再增加10平方米以上。

其次，从有效需求测算，不算农村进城经商务工人员的住房需求，只计算城镇居民改善住房的需求，如果假定有20％的城镇家庭有改善住房的要求，而且这20％要求改善住房的城镇家庭每户也只是想增加20平方米的住房，那么中国20％的城镇家庭是2700万户，每家增加20平方米，这个现实需求总量是5.4亿平方米。这个需求是客观存在的，是现在就买得起、或者在住房信贷的帮助下买得起的需求。

第三，必须注意到，真实有效需求除由居民住房消费支撑的主动需求外，还包括因城市房屋拆迁产生的大量被动需求。随着城市化进程的加快和城市改造力度的加大，我国城市房屋拆迁进入快速发展阶段。各地特别是经济发达地区房屋拆迁规模不断扩大，呈快速增长趋势。

2003年，全国城市房屋拆迁量约为1.4亿平方米，占当年房地产竣工量的28％左右。

2003年10月，国务院办公厅下发《关于控制拆迁规模规范拆迁行为的通知》之后，2004年全国城市房屋拆迁量有所下降。但未来一段时间内，由于城市基础设施建设、旧城改造、危房拆迁，城市房屋拆迁量将仍保持较大规模，从而形成对房地产的巨大需求。

在有真实需求支撑的前提下，即使局部地区可能出现房地产过热或结构性过剩现象，也不能就此判断房地产已经是“泡沫经济”。

房子是消费品还是投资品，这一直是社会各界争论的话题。相信大多数人都会选择购买房产，特别是在中国这样一个重视“房子梦”的国家，房产更是被视为生活的必需品。然而，相对于一些长期持有、看涨楼市的人而言，我更倾向于把房子视为消费品。

首先，消费和投资是不同的概念。消费指的是满足当前需求和欲望，而投资则是根据未来预期获取收益而采取的行为。从这个角度来看，房子更符合消费的定义。我们追求住宅的目的是为了生活质量和舒适度的提升，而并非追求单纯的资产增值。

其次，购买房屋需要投入大量的资金，且通常会使用杠杆。价格波动对于家庭财富的影响非常显著。过去几年中，房价呈现出累计涨幅可观的趋势。对于很多人来说，担心房价继续快速上涨，不买房会导致自己的资产购买力贬值或者落后于其他人，这种焦虑其实才是隐藏在刚需外衣之下真正的原因。但实际上，购买房屋所需要的时间、精力和金钱成本非常高昂，而我们自身的收入和生活要求以及就业市场的变化也难以预测，因此未来的收益也存在着不确定性。

最后，从长远来看，投资多样化是一种理性选择。我们不能把所有的鸡蛋放在一个篮子里，否则遇到市场波动或其他风险，将会对我们带来极大的财务损失。因此，将资产分散于不同的领域分散风险，可以更好地平衡财务风险，并保证我们的长期财务稳定性。

在我看来，购房应该是基于消费需求而非投资需求进行决策。我们应该明确自己的购房目的，权衡利弊，根据个人经济情况和职业发展等因素来决定是否购房，否则可能会因为超越个人财务承受能力而导致不必要的损失。对于我们大多数人而言，房子是消费品，而非投资品。最终的目的是提高生活质量和舒适度，而非追求单纯的资产增值。

总的来说，我们应该理性对待购房问题，不盲目追随市场热点，而是根据自己的经济状况、职业发展和生活需求等因素进行决策。可以选择在购房之前做好充分的准备和规划，以保证自己的财务安全和长期稳定性。